O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) publicou na noite desta quinta-feira, 27, o acórdão que torna inconstitucional a revisão da Lei de Zoneamento da capital paulista sancionada em julho de 2024 (apelidada de “revisão da revisão”). A decisão restabelece a validade do zoneamento sancionado em janeiro de 2024. As mudanças entre os dois textos, porém, são pontuais.
Obras que já tenham alvará ou ao menos já protocolaram o pedido de licenciamento para a Prefeitura terão a validade mantida. A decisão do TJ só afeta as novas solicitações de construção na cidade.
Uma das principais leis municipais, o zoneamento define o que pode ser construído ou funcionar em cada quadra da cidade. É por causa dele que algumas ruas têm prédios altos e misturam comércios, escritórios e moradia, enquanto outras só têm casas e edifícios baixos.
A revisão de janeiro ampliou as áreas em que é possível construir prédios mais altos e até sem limite de altura. Em julho, uma nova alteração do zoneamento foi sancionada, com mais mudanças — apesar de pontuais.
Responsável pelo pedido para anular a revisão, o Ministério Público de São Paulo (MP-SP) alegou falta de transparência, participação popular e estudos técnicos na tramitação dos projetos de lei da mudança. A Prefeitura e a Câmara Municipal rebatem.
A justificativa do TJ para tornar inconstitucional a “revisão da revisão” é de que o objetivo era apenas corrigir poucas quadras da cidade que apareceram com erro no mapa sancionado em janeiro de 2024. Os vereadores, contudo, incluíram novas áreas de verticalização.
“Não se verifica o suporte técnico que a ordem constitucional reclama para as normas de desenvolvimento urbano. A reclassificação de zonas é estranha ao objeto anunciado, o que caracteriza o desvirtuamento”, escreveu o desembargador Carlos Eduardo Donegá Morandini, relator do caso no TJ, no acórdão.
Apesar da decisão do TJ, uma determinação do Supremo Tribunal Federal (STF) de abril pode estender a validade da revisão do zoneamento de julho de 2024. O próprio relator do caso na Corte paulista admitiu a possibilidade: “nos exatos termos decididos pelo STF, a eficácia deste julgamento (do TJ) estava atrelada ao trânsito em julgado” (ou seja, até todos os recursos serem analisados e mais nenhuma medida possa ser tomada para reverter a decisão).
Apesar do alerta dele, a maioria do Órgão Especial do TJ, colegiado máximo do Tribunal, formado por 25 desembargadores, entendeu que a anulação da revisão de julho de 2024 deveria passar a valer desde já.
Repercussão
O setor imobiliário e de construção civil, associações de moradores, a Prefeitura e a Câmara Municipal de São Paulo ainda tentam entender os impactos da decisão.
Apesar disso, uma posição é clara: movimentos de moradores contrários à revisão do zoneamento ficaram revoltados.
“A decisão foi péssima. Esperávamos que fosse considerada inconstitucional a alteração de janeiro, porque foi essa mudança que abriu caminho para essa transformação urbana intensa”, critica Talita Araújo de Carvalho, fundadora do Movimento Trinta Andares Não, contra a revisão do zoneamento, e moradora da região do Brooklin e Campo Belo.
“No julgamento, houve preocupação com a segurança jurídica dos empreendimentos e do mercado imobiliário. Essa mesma segurança precisa ser garantida a quem já vive nesses bairros e terá de conviver permanentemente com os impactos dessas transformações, que não são poucos e são irreversíveis”, acrescentou.
A mesma visão é compartilhada pela moradora da Vila Mariana Patrícia Machado, idealizadora do Movimento Chega de Prédios. “Essa decisão do TJ não resolve o problema dos bairros”, diz.
Embora o pedido da ação fosse para anular ambas as revisões, o Ministério Público comemorou a decisão do TJ. “O MP-SP obteve expressiva vitória nesta quarta-feira”, informou, em nota.
O prefeito Ricardo Nunes (MDB) avaliou como positivo o fato de a revisão enviada por ele à Câmara ser mantida — e a anulação ser de um projeto que partiu dos próprios vereadores. “Obviamente, você não fica feliz com uma ação do Judiciário de interferência no Legislativo, que tem a sua autonomia. Não dá para dizer que estamos felizes. Mas não é algo tão grave. O que teve de alteração foi no projeto dos vereadores, que eu até tive que opor 18 vetos”, disse a jornalistas.
Em nota, a Prefeitura afirmou que ainda estuda o acórdão. “A partir da análise do documento, o Município avaliará as medidas jurídicas e administrativas cabíveis”, informou.
Nunes ainda apontou que, se for necessário algum ajuste no zoneamento por causa da anulação da revisão de julho de 2024, ele irá encaminhar um projeto para a Câmara.
O Legislativo também declarou que só irá avaliar eventuais recursos após analisar o acórdão. “A Câmara recebe com respeito a decisão do TJ-SP, embora reforce o seu entendimento de que houve total cumprimento às normas legais e ao Regimento Interno da Casa durante o trâmite das duas leis revisionais do zoneamento”, disse em nota.
A Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) disse ainda “avaliar com precisão o alcance da decisão do Tribunal”. Só após isso, a entidade afirmou que “avaliará medidas necessárias para assegurar segurança jurídica aos empreendimentos de São Paulo”.
Cofundadora do Pró-Pinheiros, a moradora do bairro Rosane Brancatelli também rebateu argumentos acatados pelos juízes de que houve participação social na revisão de janeiro. “Marcar audiências públicas não significa garantir participação social. Compareci a vários, e os salões estavam quase sempre vazios. Em uma cidade de 12 milhões de habitantes, a presença de apenas 1.500 pessoas é irrisória”, defende Rosane.
Entenda o caso
A ação direta de inconstitucionalidade foi apresentada em 11 de agosto de 2025 pelo procurador-geral de Justiça de São Paulo, Paulo Sérgio de Oliveira e Costa, que ocupa o cargo mais alto no MP.
A medida foi protocolada na Justiça após associações de moradores, de regiões como Cidade Jardim, Brooklin, Vila Mariana, acionarem o Ministério Público. O processo une em uma ação só casos de diferentes bairros que foram afetados por mudanças de última hora no zoneamento.
Os moradores dessas regiões dizem que não tiveram tempo para debater e defender pontos contrários às alterações — argumento principal defendido pelo MP.
“Alterações dessa ordem implicam interferência no trânsito local, comércio, segurança e mobilidade urbana. Portanto, na qualidade de vida dos cidadãos”, defende Oliveira e Costa sobre a ação.
A gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) diz que a revisão foi aprovada na Câmara “com ampla participação popular, com mais de 30 audiências públicas, e está em conformidade com o Plano Diretor”.
Já o Legislativo alega que a tramitação “seguiu todos os trâmites legais, foi acompanhada de justificativas técnicas, contou com 38 audiências públicas, ampla divulgação prévia e participação popular presencialmente e on-line de mais de 1,4 mil pessoas”.
Relembre como foi a tramitação da revisão
O projeto de lei de revisão do zoneamento foi enviado por Nunes à Câmara em 4 de outubro de 2023, mas ainda sem o mapa com as mudanças propostas. O primeiro mapa foi apresentado pela Câmara em 8 de novembro, após 11 audiências públicas.
Novas audiências públicas foram realizadas e um novo mapa foi divulgado em 19 de dezembro, dois dias antes da votação final do projeto na Câmara, em 21 de dezembro. Ocorreram mais duas novas audiências públicas após a troca do mapa, mas, para o MP, isso não foi suficiente.
A revisão foi sancionada por Nunes em 19 de janeiro de 2024, com vetos parciais, que foram posteriormente derrubados em abril.
Em 7 de junho de 2024, novo projeto de lei alterando o zoneamento foi apresentado, sob o argumento de que haveria erros em parte dos arquivos usados para gerar o mapa. Essa nova proposta foi chamada de “revisão da revisão” do zoneamento.
Três audiências públicas foram realizadas e, em menos de um mês, o projeto foi aprovado, com a inclusão de 38 novas emendas. “As emendas ampliaram as alterações realizadas, sem que fosse possível, em tempo hábil, a publicização e divulgação antecipada à sociedade civil”, defendeu o MP. O subprocurador-geral de Justiça Nilo Spinola Salgado Filho criticou ainda que o mapa da “revisão da revisão” foi divulgado em preto e branco, comprometendo ainda mais a compreensão das informações, segundo ele.
A Câmara argumentou à Justiça, no entanto, que disponibilizou mapas impressos em cores de cada zona da cidade na terceira audiência pública. E aponta que as emendas parlamentares estavam disponíveis em seu site.
“A existência de emendas e correções no mapa ao longo do processo legislativo não é indício de vício – é prova inconteste de que a participação popular produziu efeitos concretos”, informa o Legislativo no processo.
A Câmara ainda defende que seu regimento interno só permite a apresentação de emendas durante análise de um parecer de uma comissão permanente (como a Comissão de Constituição e Justiça ou a de Urbanismo) ou ao longo da discussão em plenário – durante a votação. Isso, argumenta a Câmara, impossibilitou a apresentação das emendas antes das audiências públicas.
